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[以周舆情]房地产企业法务管理指南

  [以周舆情]房地产企业法务管理指南

  原创: 涛哥乱弹琴 涛哥乱弹琴 7月16日今年初夏,杭州楼市摇号最火爆的时候,股民们纷纷抛售股票以换取购房资金,“房子是用来住的,不是用来炒的”变成“股票是用来住的,不是用来炒的”。在开发商指定冻资银行排队排晕过去成为新的励志故事:“有钱人都这么拼,我还好意思不努力吗?”党内有同志认为违背市场规律的事做不得,怂恿我给市政府写个内参信息,建议暂停摇号政策。我考虑再三,还是没打算写,因为动笔无益。再说了,我也不是房地产业内人士,操这份咸鸭蛋心干啥呀。

 

  不过,就算我在房地产公司做总法,我也坚决不反对摇号政策的出台和实施。摇号政策并不是前几个月部分省会城市房地产行情异常火爆的罪魁祸首。

  没错,想摇号就得先去银行排队冻资,排队的壮观景象向人们传递了一个“眼见为实”的信息:“天啦咕噜,这么多人拿着那么多钱去买房,房子一定还会涨!”那你干嘛不说冻资是房地产价格上扬的背后推手呢?显然,不管是冻资还是摇号,与房地产的涨跌都没有必然联系。

  暴利可以让一个正常人变成疯子。虔诚地捧着一麻袋的诚意金,再背上一个睡袋去银行门口彻夜排队,让有钱人这么拼的直接原因是一手房与二手房的价格倒挂高达50%,买到就是赚到。间接原因是2016年10月主要省会城市负责人在北京立下的军令状:以2016年10月的房价为红线,严禁超越。既然不敢用限贷政策控二手房(怕用力过猛),就先装模作样控下一手房吧。

  但,限价政策也只能算是一个帮凶,远不是罪魁祸首。君不见,限价早在2016年10月就限了,刚开始的时候还是有点效果的,部分二线城市一手房和二手房的价格开始趋稳。但一年后,二手房的价格又开始跑步前进了,摇号政策出来后立马成为最终点燃房市的一把火。

  为什么呢?原因在于,限价政策固然违背市场规律,但在遇到特定因素刺激前,我辈良民早已习惯于听党的话跟党走,市场规律只能小心翼翼地躲在暗处伺机而动,直到,2017年大规模货币化拆迁带来的海量资金注入杭州房市,一手房因为限价而一票难求,二手房迅速变得供不应求而价格飞涨,再反过来刺激一手房的摇号和排长队,观望者因“眼见为实”而慌忙加入买二手房的队伍,形成恶性循环。话说,货币化拆迁这么一个有利于和谐社会建设的利国利民的好政策,就这样在不恰当的时机误打误撞地成为这一轮房市“空调”背后的罪魁祸首。

  说到这里,房地产企业法务管理的第一条“铁律”已经呼之欲出:政策研究岗位必不可少。作为一名“职业总法”,啥事儿都能被我硬生生地和法务管理扯上关系。你不知道房地产行业最新的政策(全国的和地方的),不能看透政策背后的深意和玄机,不能把握看似无关的政策之间的微妙联系,那你所有的法务工作都是南辕北辙的,貌似很专业,全是白费劲。

  大集团都很重视对法律和政策的研究,但房地产企业法务部的政策研究岗位,不适合法律专业的人去做,更适合类似于投行里面房地产行业研究员出身的人去做。这和投行的法律研究不一样,监管部门今天一个IPO新规,明天一个资管新规,令人目不暇接,但房地产行业没有那么多狗屁新规,悟性好远比条文熟重要得多。房地产企业因此特别适合把公共关系部门和法务部门给整合在一起。至于行业研究与法务工作的有机结合嘛,研究员们是不用管的,留给总法去操心就好了喽。

  我不反对摇号政策的第二个原因是:管你摇不摇号,限不限价,货币化拆迁烧的这把火自己就会熄灭。从中医的角度看,这把火只是过度透支造成的阴虚火旺而已。法律圈有句名言,“眼睛看到的不一定是真相”,这是用无数冤假错案为代价换来的血的教训。

 

  不管是货币化拆迁还是实物化拆迁,几年后建起的新房,无论量和价都必然远超拆掉的旧房。实物化拆迁的形式可以将这批新房部分内部消化掉,减少市场供应量,但货币化拆迁的形式做不到这一点,几年后这批新房将全部推向市场。而房子这玩意儿,是要靠供不应求来撑门面的(哪怕是人为制造出来的供不应求假象也行),供需平衡或供大于求就离崩盘不远了。

  大家都还记得几个月前碧桂园的“高周转”舆情风波,有些人对碧桂园人的敬业精神赞叹不已,也有些人因此发出了“珍爱生命,生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园”的感慨。但最令碧桂园的设计师们心碎的恐怕是,他们响应号召满怀革命热情地彻夜加班以实现“高周转”,最终却发现“高周转”只是一个掩人耳目的幌子。房地产大佬们的火眼金睛,看到了房市即将由盛转稳(转衰还暂时谈不上)的趋势,假借“高周转”的名义加速出货确实是一个妙招,妙就妙在他们在不惜一切代价严令全公司上下高速设计、高速建设、高速预售的同时,却以观望的姿态在低速拿地,这可不是完整意义上的高周转。

  因此,房地产企业法务管理的第二条“铁律”是:难得糊涂。在房地产公司做法务,一定要学会审时度势和分寸拿捏,千万不要一根死脑筋。对房地产企业来说,还有什么比适时调整各项工作的节奏更生死攸关的事儿了呢?而且调的时候一定要醉翁之意不在酒,声东击西。

  很多人以为法务部就是管理法律风险的,其实真不是。如果眼睛只盯着法律风险,很可能表面上控制住了法律风险,实际上却促成了其它更大风险的形成。法务部最应该关注的是法律风险与其他风险之间的互相催化(注意是“催化”,不仅仅是“转化”)。

  我不反对摇号政策的第三个原因是:政策朝令夕改是最大的恶政。刚出台不久的政策,能不改最好不改,随便改了马上会被市场过度解读。明明是这届人民不行,但偏偏就是谁决策谁挨骂。

  有人说房地产的暴涨都是政策制定者的明知故犯,涨和跌都操纵在他们的手里。这可能有点冤枉他们了。没错,如果单纯只追求涨和跌,他们确实都做得到,但就像载沣对袁世凯,斩了吧也就是一把刀的事情,但后果让载沣想想就怕,后来不得已再次重用吧,结果还让袁世凯来个反客为主。明白了这一点,再结合股市、资金、能源、物流、贸易这些经济晴雨表,你就能模糊预测房地产的每一轮涨跌。

 

  所以呢,房地产企业法务管理的第三条“铁律”是:沉默是金。对市场的任何看法,对政策的任何评论,都不要掏心掏肺地说出来(只有像我这样的外行人,才会不知深浅地在这里评头论足,装做很懂的样子),但可以转化成自己的行动指南,看准了方向才知道下阶段该怎样开展工作。

  等哪天有空了,再写一篇《金融企业法务管理指南》。在金融行业我曾经混过十五年(八年券商,七年银行),写起来也许比这篇更得心应手一些。

本文标题:[以周舆情]房地产企业法务管理指南

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